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안녕하세요 리빌딩부동산입니다.
오늘은 웹툰작가겸 BJ로 활동중인 #침착맨, 구 이말년씨의 방이동 빌딩매입사례입니다.
네이버 웹툰과 방송출연으로 유명해진 이말년씨!
#기안84, #박태준, 다른 웹툰작가들과 마찬가지로 건물을 매입했다고 합니다.
방이동에 위치한 이말년씨의 빌딩!!
어떤것인지 함께 보겠습니다~~!!
Building Summary
대지 85평
연면적 149평
건축면적 51평
건폐율 59.87%
용적율 170.75%
지하1층 지상 3층
제3종일반주거지역
사용승인일 1997.08.22
주차 5대
전층 근린생활시설
22.03월 53.5억 매 |
9호선 송파나루역 도보1분 초역세권
이말년씨가 매입한 건물은 9호선 송파나루역 도보1분 초역세권에 위치한 건물이었습니다.
인근에 송리단길과 방이동먹자골목등 인근 상권도 탄탄한 위치입니다.
매입했을 당시 다가구주택이었던 이말년씨 건물
앞쪽으로 깊게 길쭉한 모양의 땅모양을 가지고 있는데 리모델링이 완료하면
어떤모습이 될까요?
접근성
이말년씨가 매입한 건물은 인근에 상권이 풍부하고 지하철역앞에 위치해 있기에 접근성은 최고라고 볼 수 있습니다.
인근에 방이동먹자골목 / 송리단길 / 재래시장까지
상권은 풍부한곳이라고 볼 수 있습니다.
주변 거래사례
이말년씨가 매입한 금액은 59.5억 평당 6285만원으로 매입했는데
주변거래사례와 비교해보겠습니다.
21년에 비슷한 위치에 거래된 사례를 보면 평당 3300~7400만원까지 거래된 사례를 볼수 있습니다.
22년에 이말년씨가 매입한 금액은 6285만
7400만원에 거래된 사례와 비교하면 저렴하게 매입했다고 볼수도있지만
해당필지는 넓은도로를 접한 코너건물이기도 하고,비슷한 위치의 건물이 5900만원에 팔린 사례도 있다보니
7400만원 거래사례는 다소 비싸게 팔린사례로 볼 수 있으며,
23년에 더 좋은 위치의 건물이 평당 6500만원에 팔린걸 보면, 다소 비싸게 매입한걸로 보입니다.
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밸류맵 실거래(토지단가 기준)
현상황은...?
지금은 현재 리모델링을 진행하고 있는것으로 보여집니다.
이말년씨는 해당건물을 어떻게 사용할까요?
아마 사옥으로 사용하지 않을까라는 생각이 듭니다.
아직까진 상권이 들어오지 않은 좁은골목이다보니, 다소 조용할거같고
지하철 역과도 가깝고 인근 상권도 있어 먹을곳도 풍부하니
사옥으로 사용하기엔 좋을 장소로 여겨집니다.
투자포인트
주식회사 금병영은 이말년씨(이병건)의 회사입니다.
독특한건 2022년 5월에 매매예약가등기를 걸어둔 부분입니다.
매매예약가등기는 매도인과 매수인사이에서 미래의 계약에 대한 약속을 진행하는것인데요.
타방에게 이에 대한 완결의 의사표를 함으로써 자동으로 성립되거나 체결되는것을 말합니다.
계약금만 지불하고 난 뒤, 매도인의 이중계약을 막기위해 가등기를 설정하기도 합니다.
이말년씨(이병건)가 대출받은 금액은 채권최고액 기준 33.6억
대략 28억정도 대출을 받으신거 같습니다.
매매가 53.5억이니 50%이상 대출을 받아서 매입을 하셨군요.
연면적이 190평이니 리모델링에 드는 비용은 대략 10억정도로 예상한다면
실제로 투입한 현금은 대략 29억정도
리모델링 비용까지 현금으로 진행하신다면 39억 정도 현금이 투입되지 않을까 합니다.
22년 뉴스기사 중 웹툰안그려도 유튜브로 작년에 25억을 벌었다고 합니다.
그만큼 이말년씨는 시드머니자체는 충분해 보입니다.
총평
이말년씨가 매입한 방이동 건물!
22년 기준에서도 대출을 무리하지 않고 50%수준에서 매입했다는 점을 돌아보면
현재시점에서는 좋은 투자라고 생각합니다.
다만 매입했을 당시에 다소 저렴하게 구입하진 않았지만,
대출비중을 줄이면서 이자비용에 대한 리스크를 헷지했다는 부분에서는
좋은 투자였다고 생각합니다.
미국에서 이번에도 금리는 동결시켰다고 합니다.
우리나라도 하반기에는 금리인하에 대한 시그널이 조금씩 있다고 합니다.
매수자우위인 지금시장에서 금리인하 시점에 건물 매입을 시작하신다면
매도자우위로 돌아가게되 좋은 가격에 매입이 어려워질수도 있습니다.
지금부터 매입을 알아보셔서 잔금을 하반기쯤 일으킨다면?
이런것도 리스크를 줄일수 있는 방법이 아닐까 합니다!
